L'ordre compte plus que la banque. Si vous demandez le prêt quand le compromis est déjà signé, vous courez contre la montre, et cela se paie toujours : sur le taux, sur les conditions ou sur les nerfs. Voici ce qu'il vaut mieux avoir réglé avant de faire une offre.
1. Avant de visiter : savoir combien on vous prête
En Espagne, les banques financent en principe jusqu'à 80 % de la valeur d'expertise ou du prix d'achat, le plus bas des deux. Les 20 % restants, plus les frais d'acquisition — entre 10 et 12 % en Catalogne, en comptant l'ITP ou la TVA, le notaire, le registre foncier et la gestion — sortent de votre poche. Sur une maison de 600 000 €, cela représente environ 190 000 € en liquide. Le savoir avant de tomber amoureux d'une maison vous épargne la pire des déconvenues.
L'autre règle est celle de la mensualité : la plupart des banques ne veulent pas que l'ensemble de vos dettes mensuelles dépasse 35 % de vos revenus nets. Avec ces deux chiffres, vous avez votre vrai plafond, et c'est celui que j'utilise pour filtrer ce que je vous montre.
2. Les papiers à réunir
C'est toujours la même liste, et l'avoir scannée à l'avance fait gagner des semaines :
3. Le moment exact pour la demander
Demandez l'accord de principe avant de faire des offres. C'est gratuit, sans engagement, et valable trois à six mois. Avec cela en main, vous négociez autrement : le vendeur sait que vous pouvez signer, et cela vaut parfois plus qu'une hausse de prix.
Une fois le compromis signé, le chronomètre part : entre l'expertise, l'étude de risques et l'offre ferme, il faut compter quatre à huit semaines. C'est pourquoi il vaut mieux prévoir dans le compromis un délai réaliste et, si possible, une condition suspensive de financement.
4. Taux fixe, variable ou mixte
Il n'y a pas de bonne réponse pour tout le monde. Le taux fixe achète de la tranquillité et convient si vous restez de nombreuses années dans la maison ; le variable peut coûter moins cher si votre horizon est court ou si vous pensez rembourser tôt ; le mixte est le compromis le plus signé ces derniers temps. Ce qu'il faut regarder à la loupe, ce sont les produits liés : assurances vie et habitation, domiciliation du salaire, cartes. Un joli taux avec trois produits attachés revient plus cher qu'un taux moyen sans conditions.
5. Si vous achetez depuis l'étranger
Pour les non-résidents, le financement descend en général à 60 ou 70 %, et la banque demandera vos revenus traduits et parfois apostillés. Il vous faudra un NIE et un compte espagnol ; les deux peuvent s'obtenir par procuration notariée sans vivre ici. C'est plus long, pas plus difficile : comptez un mois de plus dans le calendrier.
Si vous voulez, nous passons vos chiffres en revue avant que vous ne commenciez les visites. Je travaille avec un courtier qui compare plusieurs banques à la fois, et en une demi-heure vous saurez quel est votre vrai plafond et quels papiers vous manquent.